Asuntomarkkinat nyt

Suunnitelmallinen ostaja omaa nyt vahvan paikan asuntomarkkinoilla

Haastattelimme Aktia Pankin johtajaa Oscar Taimitarhaa kysellen häneltä asuntomarkkinoiden nykytilanteesta sekä siitä, tarvitseeko asuntolainan nostamisen suhteen olla tässä hetkessä varovainen. Lisäksi juttelimme Taimitarhan kanssa muun muassa siitä, kannattaako nyt ostaa asuntoa. Entäpä myymisen laita, mikä on markkinoiden myyntitilanne tällä hetkellä?

Oscar Taimitarhan lisäksi haastattelimme tähän blogipostaukseen asuntomarkkinoiden konkareita eli Aktia LKVn omia välittäjiä.

Toivomme tämän jutun tarjoavan sinulle selkeää ja informatiivista tietoa asuntolainoista sekä siitä, kuinka turvata omaa taloudellista tilannetta nykyhetkessä.

Asuntolainan saaminen

Asuntolainan hakija tarvitsee ensisijaisesti riittävää maksukykyä, eli tulojen tulee riittää lainan takaisinmaksuun ja tämän jälkeen rahaa pitää jäädä tarpeeksi jäljelle myös elinkustannuksiin.

Lisäksi lainansaajalla tulee olla hyvin hoidettu talous, ilman maksuhäiriöitä. Myös joko omia säästöjä tai riittäviä lisävakuuksia tarvitaan asunnon ostoa varten.

Laina määräytyy ostettavan kohteen mukaan

Pureudutaanpa sitten eri lainatyyppeihin: aloitimme kysymällä Oscar Taimitarhalta kiinteistö- ja asuntolainojen eroavaisuuksista.

”Näiden välillä ei ole eroa, molemmat ovat asuntolainoja. Asuntolainalla voi ostaa osakeasunnon tai asuinkiinteistön - tai esimerkiksi asumisoikeusasunnon. Rakennuslaina omakotitalon rakentamista varten taas on käytännössä hieman erilainen, koska se nostetaan valmiusasteen mukaan, vaikka sekin on asuntolaina.”, Taimitarha selventää.

Lainoitusasteet kiinnostavat laajalti ja niihin liittyen moni saattaa pohtia, millainen on yleensä korkein lainoitusaste asuntolainalle. Taimitarha avaa myös tätä asiaa:

“Yleensä lähdemme siitä, että voit saada 70% lainan asunnon tai kiinteistön arvosta ja jos tarvitset enemmän lainaa, tarvitaan lisää vakuuksia. Tarkastelemme kuitenkin jokaista lainaa ja vakuutta aina yksilöllisesti. Joskus lainoitusaste asuntoon nähden voi olla hieman korkeampi, toisaalta ajoittain se voi myös olla matalampi.

Mitä parempia vakuuksia voit tarjota, sitä edullisempaa rahoitus on. Jos sinulla ei ole tarjota omia – tai esimerkiksi vanhempien – lisävakuuksia, voit monissa tapauksissa ostaa lainatakauksen.

Lisäksi laki ja viranomaiset määrittelevät enimmäisrajan luototussuhteelle ja sitä ei voida ylittää ilman lisävakuuksia. Tällä hetkellä katto on 85 %, ensiasunnon ostajille 95 % ja ASP-lainoille 90 %.”, Taimitarha kertoo.

On myös hyvä muistaa vakuudeksi tulevan asunto-omaisuuden tyypin vaikuttavan lainan saamiseen. Yleisesti ottaen laina on kuitenkin mahdollista saada useimpien kiinteistöjen ostamiseen. Vakuuden laatu, tyyppi ja kunto vaikuttaa kuitenkin luototusasteeseen; esimerkiksi hyvin hoidettu omakotitalo kaupungissa on kohde, jolle pääsääntöisesti voi saada lainaa 70 prosenttiin asti, mutta toisaalta taas vain kesäkäyttöön sopiva kesämökki on vakuus, jolle ei yleensä saa lainaa yli 50 prosentin.

Vaihtuva- vai kiinteäkorkoinen laina?

Vaihtuva korko ja kiinteä korko ovat lainan erilaisia korkomuotoja.

Suomessa enemmistö lainoista on sidottu vaihtuvaan markkinakorkoon. Tarkemmin sanottuna tämä on Euribor-korko, josta yleisimmin käytetään 12 kuukauden Euribor-korkoa. Euribor-korot noteerataan eripituisille jaksoille ja 12 kk:n koron lisäksi saatavilla ovat mm. 3:n ja 6:n kuukauden korot.

Mikäli asiakkaan lainan viitekorkona on 12 kuukauden Euribor-korko, hänen lainansa korko muodostuu 12 kuukauden Euribor-korosta ja marginaalista (joka on pankin veloittama hinta ja se on asiakas- ja lainakohtaista). Korontarkistus tapahtuu 12 kuukauden välein. Toisin sanoen, korko vahvistetaan vuoden välein vuodeksi eteenpäin. Mikäli markkinakorot ovat nousseet viimeisen vuoden aikana, asiakkaan on maksettava korkeampi korko ja päinvastoin.

Laina voidaan myös sitoa kiinteään korkoon. Silloin pankki tarjoaa tietyn kiinteän kokonaiskoron esimerkiksi laina-ajan ensimmäisille viidelle tai kymmenelle vuodelle. Kiinteän korkojakson aikana korko ei muutu, vaan asiakas maksaa sovittua kiinteää korkoa koko jakson ajan. Kiinteän korkojakson jälkeen asiakas voi sopia uudesta kiinteästä korosta tai vaihtoehtoisesti korkosidonnaisuus muuttuu tuolloin vaihtuvaksi. Useimmiten on tärkeintä suojautua korkotason muutoksilta laina-ajan alussa, jolloin lainamäärä on suurin.

On tärkeää huomioida, että kiinteä korko voi – ainakin aluksi – olla hieman korkeampi kuin vaihtuva korko. Kiinteä korko on kuitenkin melkein kuin vakuutus koronnousua vastaan ja siksi siitä maksetaan hieman ylimääräistä alussa, mutta samalla se tuo vakautensa myötä lainan ottajalle mielenrauhaa.

Toinen tärkeä seikka kiinteisiin korkoihin liittyen on se, että ne sitovat molemmat osapuolet ja tällöin velallinen voi joutua maksamaan purkukustannuksia, mikäli hän maksaa kiinteäkorkoisen lainan kokonaan tai osittain takaisin ennenaikaisesti.

Vaihtoehtoinen ratkaisu edellä mainituille korkomuodoille on korkokatto, jossa korkosidonnaisuus on vaihtuva, mutta jonka käyttöönotossa sovitaan myös enimmäiskorosta.

Lainan hakemiseen tarvittavat dokumentit

Lainan hakemiseen liittyy hoidettavia asioita sekä muistettavia dokumentteja. Oscar Taimitarha listaa lainanhakuun liittyviä tärkeitä dokumentteja:

“Pankin tulee voida todeta lainan hakijan maksukyky, joten tätä varten tarvitaan palkkatodistus tai ote tulorekisteristä ja lisäksi usein verotustodistus. Pankki tutustuu myös aina hakijan tiliotteisiin.

Tarvittavien dokumenttien määrä ja yksityiskohdat riippuvat paljolti siitä, mitä aiotaan ostaa ja mikä asetetaan vakuudeksi. Osakeasunnon tapauksessa pankki tarvitsee mm. isännöitsijätodistuksen liitteineen ja kaupantekoa suunniteltaessa kauppakirjan luonnoksen.

On hyvä aloittaa keskustelu pankin kanssa asunnon rahoituksesta hyvissä ajoin, vaikka ostettava asunto ei ole vielä löytynytkään .”

Lainan lyhentäminen

Lainan lyhentäminen tarkoittaa käytännössä lainan takaisinmaksua. Kun lainaa lyhennetään, jäljellä oleva lainamäärä pienenee. Tällöin luototussuhde suhteessa asuntoon pienenee. Kun tulevaisuudessa vaihtaa esimerkiksi suurempaan asuntoon, voi käyttää tämän eron omana pääomana tai vakuutena seuraavaa asuntolainaa varten.

Vuokra-asumisessa vuokrasumma taas menee aina jonkun toisen taskuun, joten oman pääoman kasvattaminen on usein parempi vaihtoehto.

Oma vai taloyhtiön laina?

Moneen asuntoon kohdistuu osuus taloyhtiön ottamasta lainasta. Kysyimme Taimitarhalta kannattaako tämä velkaosuus maksaa pois, esimerkiksi omalla pankkilainalla:

“Oma asuntolaina, jolla velkaosuus maksetaan ois, voi monesti olla hyvä idea, sillä tämä laina voidaan räätälöidä sopimaan juuri sinulle, perheellesi sekä tilanteeseesi.

Taloyhtiölaina taas on ehdoiltaan ja laina-ajaltaan aina kompromissi joka soveltuu lähinnä fiktiiviselle keskiverto-osakkaalle. Taloyhtiölainaan ei esimerkiksi saa lyhennysvapaata vanhempainvapaan ajaksi. Tällaisista asioista voidaan aina neuvotella pankin kanssa kun kyseessä on oma laina.

Taloyhtiön näkökulmasta on myös hyvä, että osakkaat maksavat pois velkaosuutensa ja taloyhtiön velkaantumisaste pysyy maltillisena. Taloyhtiö jolla on matala velkaantumisaste, saa yleensä helpommin rahoitusta tuleviin projekteihin.”

Asunnon arvon säilyminen

On tärkeää kunnostaa ja ylläpitää omaa asuntoa. Koti on yleisesti ottaen ihmisen merkittävin omaisuus – joten siitä todella kannattaa huolehtia.

Mahdollisesta taloyhtiöstä ja sen tilasta on myös tärkeää olla kiinnostunut; kannattaa siis olla aktiivisesti mukana kokouksissa ja päätöksenteossa. Tämä toiminta maksaa itsensä takaisin pitkällä aikavälilllä sillä kun taloyhtiöstä ja sen asunnoista välitetään niitä hyvin ylläpitäen, ovat kulut pienempiä kuin mahdollisten suurten remonttien kustannukset.

Asunto ostettu, mutta vanha koti on vielä myymättä – kuinka toimia?

Pankki voi myöntää tilapäistä rahoitusta silloin, kun myynnille on realistinen suunnitelma. Onko siis mahdollista tehdä tarjous toisesta asunnosta, vaikka omaa asuntoa ei olisi vielä myyty?

Oscar Taimitarha vastaa: “Usein on mahdollista sopia väliaikaisrahoituksesta, joka mahdollistaa uuden asunnon ostamisen ennen vanhan asunnon myyntiä.. Tällaista rahoitusta on mahdollista myöntää kun myytävän kohteen realisoitavuus arvioidaan hyväksi, sen arvioidusta myyntihinnasta on selkeä näkemys ja myynti on hyvin suunniteltu. Yleensä tämä edellyttää hyvää kiinteistönvälittäjää ja saumatonta yhteistyötä hänen kanssaan. Yhteistyö Aktia Kiinteistönvälityksen ammattilaisten kanssa toimii hyvin.”

Aktia LKV:n kiinteistönvälittäjien vinkit

Juttelimme asuntolainoista sekä -markkinoiden nykytilanteesta myös välittäjiemme kanssa. Kokosimme alle heidän ajatuksiaan näistä aiheista.

Christoffer von Schantz, pääkaupunkiseudulla toimiva Aktia LKV:n välittäjä jakoi meille omia näkemyksiään aiheista:

“Tässä markkinatilanteessa, jossa myyntiajat voivat olla pidempiä en yleisesti ottaen suosittele uuden asunnon ostamista ennen kuin vanhasta asunnosta on sitova kirjallinen ostotarjous/ vanha asunto myyty. Jos olet jo maksanut takaisin suurimman osan aiemmasta lainasi tilanne on helpompi. Bullet-laina voi silloin olla vaihtoehto. Bullet-laina maksetaan takaisin kokonaisuudessaan yhdellä kertaa kun olet myynyt vanhan asuntosi. Jos ostettava asunto on isompi niin bullet lainasta jäljelle jäävä osa muutetaan normaaliksi asuntolainaksi ja yleisin viitekorko asuntolainoille on 12 kk:n euribor. Jos saa sovittua 3:n tai 6:n kuukauden euriboriin sidotun lainan niin se voi olla parempi.

Bullet laina eroaa lainoista, joissa on säännölliset takaisinmaksuerät.

Kannustan myös valitsemaan asuntosi myymiseen kiinteistönvälittäjän, joka uskaltaa antaa asunnostasi realistisen hinta-arvioin. Näin varmistetaan, että potentiaaliset ostajat eivät karkaa pois. Muista siis: oikea hinta ja luotettava kiinteistönvälittäjä niin asuntokaupasta tulee onnistunut kokemus.

On myös hyvä pitää mielessä, että unelmiesi asunto voi tulla myyntiin yllättäen, joten ole valmis tekemään nopeita päätöksiä, jos tarve vaatii. Eli pankkiin kannattaa aina olla yhteydessä kun asunnonvaihto on enemmän ja enemmän mielessä.”

Anders Lundström, välittäjämme Inkoosta, kertoo vapaa-ajan kauden henkiinheräämisen näkyvän nyt asuntomarkkinoilla:

“Vapaa-ajan kausi on herännyt uudelleen henkiin ja kysyntä on suurta. Pienemmät asunnot, kuten kerrostaloasunnot ja rivitalot, menevät hyvin kaupaksi. Useimmat asiakkaat ovat valmistelleet rahoituksen hyvin, joten pitkää odotusta lainalupauksen saamiselle ei ole tarvittu.

Vinkkinä kaikille asunnon ostajille sanoisin: muista ottaa ajoissa yhteyttä pankkeihin. Lainalupauksen saaminen voi kestää, koska on useita näkökohtia, jotka on otettava huomioon. On myös hyvä huomioida se, että vanhempien talojen (eli kohteiden jotka tarvitsevat enemmän huolenpitoa) rahoituksen saaminen on vaikeampaa. Tärkeää on myös tämä: muista hoitaa omaa kotiasi hyvin - se on paras investointi, jonka voit tehdä – ajatellen myös asunnon mahdollista myyntiä tulevaisuudessa. Mikäli kiinteistö sekä piha ovat hyvin hoidettuja ja kokonaisuus kaikin puolin hyväkuntoinen, etenee myyntiprosessi usein paljon nopeammin ja saavutetaan paras hinta.”

Turussa on samankaltaisia tunnelmia kuin muissakin Suomen kolkissa, välittäjämme Minna Lehto Turun alueelta kertoo seuraavaa:

“Turun alueella mökkikausi on juuri heräämässä, ja pian saamme taas uusia koteja ja mökkejä. Mukavuuksia tarjoavat mökit ovat todella suosittuja, ja mitä enemmän mukavuuksia, sitä kysytympiä ne ovat. Helppohoitoiset mökit menevät aina kaupaksi! Lisäksi suunnitelman tekeminen yhdessä välittäjän kanssa on avainasemassa.

Elämäntilanteet muuttuvat aina ja aina tarvitaan uusia koteja ja mökkejä. Ole siis rohkea ja tartu tilaisuuteen kun oikea mökki tai koti tulee!”

Porvoossakin kesätunnelmat lähestyvät ja valmistelut mökkikautta varten ovat jo käynnissä. Näin Mikael Strömfors kertoo Porvoon alueen kuulumisista:

”Kesämökkien kysyntä alkaa jälleen nousemaan – tämä kausi alkaa juuri nyt. Mikäli suunnittelet kesänviettopaikan hankkimista, tartu siis tilaisuuteen heti!

Rantakiinteistöjä kaivataan markkinoille, kysyntä on kova näiden kohdalla. Myös perheasunnot ovat muuttuvien elämäntilanteiden vuoksi aina erittäin kysyttyjä.

Laina-asioihin liittyen sanoisin sen, että lainaa voi olla vaikeampaa saada sellaisten asuntojen kohdalla, joissa on paljon korjaustarpeita. Muista myös, että sijainti on tärkeä – kaunis vanha 1700-luvun talo Porvoon Vanhassa kaupungissa ei menetä arvoaan, vaikka kohteessa olisikin paljon korjattavaa. Huolehdi siis siitä, että asuntosi pysyy hyvässä kunnossa – tällöin varmistat myös arvon säilymisen.”

Pietarsaaren kuulumisista kuulimme alueella toimivan välittäjältämme Stig-Göran Björkmanin kautta:

“Villasesonki alkaa herätä täällä jälleen henkiin. Villojen kohdalla on hyvä muistaa, että kannattaa aina käydä paikan päällä ja kokea kohteen tunnelma ennen ostopäätöksen tekemistä. Mukavuuksia olisi kohteessa hyvä olla - sähkö, vesi sekä hyvä tie perille saakka ovat plussaa.”

“Laina-asioihin liittyen sanoisin tämän: ihmisten tulisi ymmärtää, että pankkiin kannattaa ottaa yhteyttä ajoissa. Asuntokaupoilla saattaa olla useampikin kiinnostunut liikkeellä, joten mikäli haluaa kodin, kannattaa kaikki asiat olla kunnossa jo heti alkuvaiheessa.

On myös tärkeää tarkistaa lainalupaus pankista etukäteen, näin pysyy kartalla omasta budjetistaan. Mikäli on niin, että oma haaveiden talo vaatii astetta enemmän huolenpitoa ja rakkautta, voi lainaa olla vaikeampi saada.”

Oma koti – yksi elämän merkityksellisimmistä hankinnoista

Omaan kotiin liittyvät seikat ja vastuut - kuten asuntolaina - ovat merkittäviä asioita elämässä. On hyvä muistaa, että oman kodin hankintaan tai myymiseen liittyviä asioita ei tarvitse pohtia yksin. Aktia Kiinteistönvälityksellä on joukko alansa osaavia, asiakaslähtöisiä ammattilaisia, joilta saat apuja ja vinkkejä kaikkeen asuntosi myymiseen tai uuden asunnon ostamiseen liittyvään asiaan liittyen.

Ole siis yhteydessä mikäli asunnon myyminen tai ostaminen on sinulle ajankohtaista. Etsitään yhdessä juuri sinun elämäntilanteeseen parhaiten sopivat ratkaisut.

• Aktia Kiinteistönvälityksen välittäjien yhteystiedot

• Aktia Pankin asuntolainahakemukseen pääset tästä.

Asuntolainan hakeminen tai kilpailuttaminen on hyvä hetki miettiä omaa taloutta laajemminkin. Pankin vaihtaminen on pieni vaiva, mutta sillä voi olla suuri vaikutus tulevaisuutesi kannalta. Jos haluat kehittää omaa talouttasi vauraammaksi ja turvatummaksi, kannattaa valita pankki, joka tekee sen mahdolliseksi. Lue lisää Aktia Pankista täältä.

Luoton myöntäminen edellyttää aina hyväksyttyä luottopäätöstä. Luoton myöntäjänä toimii Aktia Pankki Oyj, Arkadiankatu 4-6, 00100, kotipaikka Helsinki, Y-tunnus 2181702-8.