Kiinteistöalan sanakirja - asuntomarkkinoiden termit tutuiksi

Tässä asuntoalan sanakirjassa käymme nyt laajalti läpi aihepiirin sanastoa, jotta sinun ei tarvitsisi enää jatkossa pohtia mitä mikäkin termi tarkoittaa.

Asunto-osake
Asunto-osakeyhtiössä ko. yhtiö omistaa rakennuksen ja kaikki sen huoneistot sekä muut tilat. Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön omistuksessa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Tällaisia ovat mm. asuinhuoneistot, liikehuoneistot tai esim. varastot ja autotallit. Asunto-osake on irtainta omaisuutta ja sen kauppaa säätelee asuntokauppalaki.

Asunto-osakeyhtiö
Osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.

Asunto-osakeyhtiön nimissä voidaan hallinnoida mitä tahansa talotyyppiä, myös rivitaloja ja omakotitaloja. Asunto-osakeyhtiöstä käytetään puhekielessä myös nimitystä taloyhtiö.

DIAS Kauppa
Digitaalisesti toteutettu asuntokauppa, jossa käytetään pankkitunnuksia allekirjoittamiseen.

Energiatodistus
Energiatodistus perustuu rakennuksen ominaisuuksiin ja niistä johdettuun energiankulutukseen. Vertailun kohteena on siten vain itse rakennus ja sen tekniset järjestelmät, eivät rakennuksen sen hetkiset käyttäjät.

Energiatodistuksessa ilmoitetaan toteutunut energiankulutus, mutta energiatehokkuusluokka (A-G) taas perustuu laskennalliseen kulutukseen. Energiatodistus sisältää myös ammattilaisen laatimia suosituksia, joiden avulla rakennuksen energiatehokkuutta voi parantaa. 

Energiatodistus tulee esittää haettaessa rakennuslupaa uudisrakennukselle taikka olemassa olevalle rakennukselle myynnin tai vuokrauksen yhteydessä. Kaikkia rakennuksia tai tilanteita vaatimus ei koske: energiatodistusta ei esimerkiksi vaadita loma-asumiseen tarkoitetusta asuinrakennuksesta, jota ei käytetä majoituselinkeinon harjoittamiseen. Energiatodistus voidaan antaa myös kevennetyn menettelyn mukaisesti tietyissä erityistilanteissa. Tällöin rakennuksen energiatehokkuutta kuvataan tunnuksella H. Energiatodistus on voimassa 10 vuotta sen myöntämispäivästä.

Hoitolaina
Hoitolaina on taloyhtiön pitkäaikainen laina, jolla rahoitetaan asunto-osakeyhtiömuotoisen kiinteistön vuosikorjausluonteisia hankkeita.

Hoitovastike

Hoitovastike on taloyhtiön osakkaalta perimä maksu, joka kattaa rakennuksen ylläpidon, pienet ennakoimattomat korjaukset ja juoksevat kulut. Varsinainen yhtiökokous päättää vuosittain hoitovastikkeen määrän. Hoitovastike on osa yhtiövastiketta.

Huoneistotietojärjestelmä

Osakehuoneistojen kauppa on siirtymässä uuteen sähköiseen järjestelmään. Paperiset osakekirjat poistuvat käytöstä ja tieto osakehuoneiston omistajasta viedään Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.

Uuden omistajan täytyy ilmoittaa omistuksen vaihtumisesta eri tavoin riippuen siitä, onko taloyhtiön osakeluettelo siirretty sähköiseen huoneistotietojärjestelmään ja onko osakehuoneistolla jo sähköinen omistusmerkintä.

Kiinteistönvälittäjä
Vain kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä. Ks. LKV

Korjausvastike
Rahoitusvastikkeen kaltainen maksu, jolla taloyhtiö voi kerätä asukkailta etukäteen rahaa suunnitteilla olevaa suurempaa remonttia varten.

Kunnossapitotarveselvitys
Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon (yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana), joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Tästä selvityksestä käytetään nimitystä kunnossapitotarveselvitys.

Käypä hinta

Hinta, joka tietystä kohteesta tietyllä paikkakunnalla todennäköisesti maksettaisiin. Kohteen käypä hinta selvitetään vastaavista kohteista maksettujen kauppahintojen perusteella.

Lunastusoikeus
Yhtiön osakkaat voivat halutessaan lunastaa itselleen asunnon, joka ollaan aikeissa myydä yhtiön ulkopuoliselle henkilölle.

Lunastuslauseke
Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet ovat lähtökohtaisesti vapaasti siirrettävissä, mutta Asunto-osakeyhtiölain (AsOYL) mukaan asunto-osakkeen vapaata siirtoa on mahdollista rajoittaa yhtiöjärjestykseen otettavalla lunastuslausekkeella. Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, tällöin vanhoilla osakkailla tai yhtiöllä on halutessaan oikeus lunastaa kaupan kohteena olleet osakkeet, mikäli ne on myyty yhtiön ulkopuoliselle taholle. Lunastuksen ehdot ovat samat kuin alkuperäisen kaupan ja lunastus tulee toimittaa yhtiöjärjestyksessä ja/tai laissa määrätyn mukaisesti.

LKV
Laillistettu kiinteistönvälittäjä. LKV-lyhennettä on oikeutettu käyttämään henkilö, joka on suorittanut kiinteistönvälittäjäkokeen. Myös kiinteistönvälitysliike saa käyttää lyhennystä LKV toiminimessään tai toiminnassaan. Ks. Kiinteistönvälittäjäkoe.

LVI-saneeraus
Lyhenne tulee sanoista lämpö-vesi-ilma. Tuttavallisesti putkiremontiksi kutsutussa toimenpiteessä uusitaan talon keskeinen talotekniikka. Asiasta käytetään usein myös termiä linjasaneeraus.

LVIS-saneeraus
LVIS-saneeraukseen sisältyy LVI-toimien lisäksi myös sähkösaneeraus. Putki- ja sähköremontin yhdistäminen on usein taloudellisesti kannattavaa.

Myyntihinta
Myyntihinnan lisäksi tulee muistaa yhtiön mahdollinen velkaosuus (joka yleensä tulee taloyhtiön remonteista). Velaton hinta kertoo koko asunnon hinnan.

Määräala
Rajoiltaan määrätty alue kiinteistöstä, jota ei ole vielä lohkomalla erotettu kiinteistöstä itsenäiseksi yksiköksi.

Määräosa
Suhteellinen osa (kuten 1/3) esim. kiinteistöstä tai asunto-osakkeesta.

Ostotarjous
Halutessasi ostaa kodin teet ostotarjouksen. Ostotarjoukseen kirjataan kaikki kauppaa koskevat tärkeät asiat, joita ovat mm. hinta, vapautuminen, vastikkeiden maksut, ensiasunnon verovapaus sekä lainaehto.

Ostotoimeksianto
Tilanteessa jossa et itse löydä toiveitasi vastaavaa asuntoa, voivat alan ammattilaiset auttaa löytämään juuri sinulle sopivan asunnon ostotoimeksiannon kautta.

Osake
Osuus osakeyhtiössä. Osake tuottaa ne oikeudet ja velvollisuudet, jotka liittyvät osakkeeseen mm. lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Todistukseksi osakkuudesta annetaan toisinaan osakekirja.

Osaomistusasunto
Asuinhuoneisto, jonka hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai osuuksien omistusoikeus on jaettu perustajaosakkaan tai muun elinkeinonharjoittajan ja asuinhuoneiston hallintaoikeuden saajan kesken. Huoneiston hallinta perustuu vuokra- tai muun sopimuksen tekemiseen.

Panttikirja

Kiinteistön omistajalle annettu todistus kiinteistöön kirjatusta kiinteän rahamäärän suuruisesta kiinnityksestä. Panttikirjan saaminen ei merkitse panttioikeuden saamista kiinteistöön, vaan panttioikeuteen vaaditaan panttaus.

Piilevä virhe
Tilanteessa, jossa myyjä ei ole tiennyt myymänsä asunnon tai kiinteistön virheestä, voi kyseessä olla piilevä virhe. Tällöin ei myöskään ostaja ole luonnollisesti voinut olla virheestä tietoinen.

Rahoitusvastike
Yhtiövastikkeen osa, jolla lyhennetään yhtiön pitkäaikaista pääomalainaa ja katetaan korkokuluja.

Rantakaava
Asemakaava ranta-alueiden loma-asutusta varten, eli ranta-asemakaava.

Rasitustodistus
Rasitustodistuksesta ilmenevät lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatut kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, hakemuksen perusteella kirjatut erityiset oikeudet sekä muistutustiedot (esim. ulosmittaus). Rasitustodistus sisältää lisäksi rekisteriyksikön perustiedot kuten kiinteistötunnuksen, rekisteröintipäivämäärän ja pinta-alan.

RS-järjestelmä
RS-turvajärjestelmä (RS = rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema) on jäänyt kielenkäyttöön 1970-luvulta, jolloin pankit kehittelivät sen asunnon ostajan suojaksi.
Tämä järjestelmä kopioitiin melkein sellaisenaan asuntokauppalain toiseen lukuun 90-luvun puolessa välissä. RS-järjestelmä on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. Järjestelmä suojaa asunnon ostajaa velvoittamalla rakentajaa asettamaan tietyt vakuudet, joiden avulla asuinrakennuksen rakentaminen on mahdollista myös rakentajan mahdollisissa ongelmatilanteissa.

Selonottovelvollisuus
Asuntokaupassa myyjän kuuluu ottaa selkoa kaikesta sellaisesta kaupattavaa kohdetta koskevasta josta ei itse ole tietoinen, mutta jonka voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan.
Selonottovelvollisuus on laaja ja kohdistuu siten paitsi itse myyntikohteena olevaan asuntoon, myös sen käyttöön ja arvoon vaikuttaviin seikkoihin. Ostaja ei puolestaan ole velvollinen – ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä – tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostajaa ei myöskään velvoiteta ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Taloudellinen virhe
Kauppaa rasittaa taloudellinen virhe, mikäli myyjä on joko jättänyt antamatta taikka antanut virheellisen/harhaanjohtavan tiedon asuntoon liittyvistä taloudellisista velvoitteista.
Tyypillisimpiä taloudellisia virheitä ovat tilanteet, joissa taloyhtiö on huonommassa taloudellisessa asemassa kuin ostajalle on kerrottu, huoneistoon kohdistuva lainaosuus on suurempi kuin on ilmoitettu tai vastikkeesta on annettu virheellistä tietoa. Ks. salainen taloudellinen virhe.

Tiedonantovelvollisuus
Asunto- ja kiinteistökaupassa myyjälle säädetty velvollisuus, joka perustuu olettamaan, että myyjällä on ostajaa parempia edellytyksiä tietää myyntikohteen käyttöön ja arvoon vaikuttavista seikoista.

Toimintakertomus
Toimintakertomuksessa kirjanpitovelvollinen antaa tiedot toiminnan kehittymistä koskevista tärkeistä seikoista.

Turva-asiakirjat
Turva-asiakirjat liittyvät asunnon rakentamisvaiheen suojaan. Pääsääntöisesti asuntokauppalain mukaisen perustajaosakkaan velvollisuutena on huolehtia siitä, että tietyt yhtiötä, sen taloussuunnitelmaa ja rakentamis- tai korjausrakentamishanketta koskevat asiakirjat luovutetaan asuntokauppalain mukaisesti säilytettäviksi joko ns. RS-pankille tai aluehallintovirastolle.
Turva-asiakirjat on lueteltu aihetta koskevassa valtioneuvoston asetuksessa.

Vakiokorvaus
Vakiokorvaus on sanktio ostotarjouksen vakuudeksi. Mikäli ostaja tai myyjä vetäytyy jo tehdystä tarjouksesta, maksaa osapuoli vakiokorvauksen.

Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan kiinteistön tai asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa / luovutuksessa.
Varainsiirtovero tunnettiin vuoteen 1997 asti leimaverona. Vero on 2 % asunto-osakeyhtiön osakkeiden velattomasta hinnasta ja 4 % kiinteistöjen kauppahinnasta. Ensiasunnon ostajan ei ole tarvinut maksaa. Tämä kuitenkin muuttuu vuodenvaihteesta 2023-2024. 

Varausmaksu
Varausmaksu maksetaan ennakkomarkkinoitavan asunnon varaamisesta. Varausmaksu ei ole sitova ja se palautetaan täysimääräisesti mikäli ostaja peruu varauksensa. Varausmaksu ei myöskään velvoita rakentajaa ennakkomarkkinointivaiheessa rakentamaan kohdetta. Kaupan toteutuessa varausmaksu lasketaan täysimääräisesti osaksi maksettua kauppahintaa.

Velaton hinta
Kohteen hintapyyntö, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että mahdollisen kohteeseen kohdistuvan lainaosuuden.

Velaton kauppahinta
Kokonaiskauppahinta, joka sisältää sekä rahassa maksettavan kauppahinnan että kohteeseen mahdollisesti kohdistuvan lainaosuuden.

Vuositarkastus
Asuntokauppalain mukaan uuden asunnon kaupassa on myyjän järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet. Vuositarkastus on toimitettava aikaisintaan 12 kuukautta ja viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettaviksi

Yhtiöjärjestys
Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään, että asunto-osakeyhtiöllä on oltava yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestyksen sisällön vähimmäisvaatimuksista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava mm. yhtiön rakennusten sijainti, eri huoneistojen pinta-alat ja käyttötarkoitukset sekä yhtiövastikkeen määräämisen perusteet.

Yhtiövastike
Yhtiövastike = hoitovastike + rahoitusvastike. Yhtiövastike on asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan määräytyvä maksu, jolla katetaan yhtiön menoja. Ks. Hoitovastike, Rahoitusvastike