Bostadsmarknaden nu

Drömläge för dig som planerar rätt

Den här är en vår med motstridiga signaler. Försiktighet blandas med köpiver och det är lätt att känna sig kluven fastän vårsolen värmer. Men experternas råd är entydigt: Se till att du har alla papper i ordning och prata med din bank i god tid. Då har du alla chanser att träffa rätt på den heta bostadsmarknaden.

Köpet avgör hurdant lån du ska ta

Ett vanligt missförstånd handlar om orden fastighetslån och bostadslån. Många tror att det handlar om två olika slags lån, men så är det inte.

– Det finns ingen skillnad mellan dem. I båda fallen är det frågan om bostadslån, säger Oscar Taimitarha, direktör på Aktia. Han fortsätter:

– Med ett bostadslån kan du köpa en aktiebostad, bostadsfastighet eller exempelvis en bostadsrätt. Ett byggslån är också ett bostadslån. Men då lyfter du lånet i rater i takt med att bygget framskrider.

En annan viktig fråga är belåningsgraden, alltså hur mycket lån du kan lyfta för en ny bostad eller stuga.

– Vi räknar i allmänhet med att du kan få låna en summa som motsvarar 70 procent av värdet på den nya bostaden eller fastigheten. Behöver du mer än så går det ofta att ordna med ytterligare säkerheter. Vi ser individuellt på varje lån och säkerhet. Ju bättre säkerheter du kan erbjuda, desto fördelaktigare blir finansieringen, säger Taimitarha.

Unga vuxna har sällan några egna större säkerheter och då kan en bolånegaranti vara något värt att överväga.

Ganska naturligt inverkar typen av fastigheter dina möjligheter att få lån. Det går att få lån för fastigheter av alla de slag, men hur väl fastigheten fungerar som säkerhet varierar. Till exempel kan ett välskött egnahemshus i en stad i regel belånas upp till 70 procent medan en enkel stuga för sommarbruk ofta inte kan belånas över 50 procent.

Ständigt denna ränta

Har man inte annat att grubbla över kan man alltid grubbla över rörlig eller fast ränta. I Finland tycks vi gilla rörlighet, eftersom majoriteten av finländarnas lån är bundna till rörlig marknadsränta. Det betyder en Euribor-ränta och den vanligaste varianten är 12 månaders Euribor.

Om du har 12 månaders Euribor som referensränta består lånets ränta av 12 månaders Euribor plus marginalen, alltså det pris som banken tar. Marginalens storlek är kund- och lånespecifik. Väljer du 12 månaders Euribor vet du precis hur mycket ränta du betalar ett år framöver. När sedan räntejusteringsdagen infaller efter 12 månader, uppdateras referensräntan automatiskt enligt räntejusteringsdagens notering. Kanske höjs din ränta, kanske sänks den – det beror helt på hur marknadsräntorna rört sig under året.

Om du gillar stabilitet kan du binda ditt lån till fast ränta. Då har du en fast helhetsränta för exempelvis de första fem eller tio åren av lånet. Under den tiden justeras inte räntan, utan du betalar den överenskomna fasta räntan – och sover rimligtvis gott.

Efter fastränteperioden ändras räntebindingen automatiskt till en rörlig marknadsränta om man inte kommer överens med banken om en ny fast ränta. En fast ränta är ändå oftast viktigast i början av lånetiden, då lånesumman är som störst, och ett skydd mot obehagliga överraskningar som viktigast. Till exempel tio år senare har ju ditt lån hunnit minska rejält. Då kan det vara en god idé att räkna och diskutera med din bankrådgivare. I ditt nya livsskede är du kanske inte längre i behov av en försäkring mot stigande räntor, utan värdesätter istället en flexibel lösning.

Kom ihåg en annan viktig detalj med fast ränta: den binder både dig och banken. Ifall du skulle betala bort lånet tidigare än ni har kommit överens kan du bli skyldig att betala en så kallad avvecklingskostnad. För att undvika det kan ett räntetak vara en alternativ lösning. Då är räntebindningen flexibel men du och banken kommer överens om hur hög räntan får bli.

”Kan lilla jag få ett stort lån?”

Det är lätt hänt att vi människor känner oss små när summorna blir stora. Och till råga på allt så finns ju risken att vi inte ens får ett lån. Men lugn, de flesta av oss som inte har några kreditstörningar, men som har månadslön och besparingar brukar vara välkomna till bankernas låneavdelningar.

Och du vet väl varför bankerna ställer alla de där frågorna om din lön och ekonomi? De vill ju faktiskt att deras lånekunder inte ska förivra sig och sedan kämpa varje månad. Det gynnar ingen – allra minst bankerna som hellre diskuterar placeringsmöjligheter om du har lite extra på kontot efter månadens amortering och andra utgifter.

”Här är alla papper, håll till godo!”

Alla vill vi ha ett lånelöfte från vår bank – men glöm inte att du också måste jobba lite. Närmare bestämt måste du se till att du har alla papper i ordning.

– Banken är skyldig att kontrollera och dokumentera din betalningsförmåga, säger Oscar Taimitarha. Därför är löneintyget ett av de viktigaste pappren. För en företagare behövs det senaste bokslutet. Dessutom kan skatteintyget ge bra information om olika inkomstslag och numera används allt oftare också utdrag ur det nya inkomstregistret.

Han konstaterar också att vilka dokument som behövs beror på vad du planerar att köpa och hurdan säkerhet du har. Gäller det en aktiebostad behöver banken bland annat disponentintyg och ett utkast på köpebrevet när affären planeras.

– Inled diskussionerna med din bank redan innan du har hittat drömbostaden. När du har alla papper klara blir du säkert överraskad över hur fort du får veta vilken budget du har när du börjar se dig runt på marknaden.

Amortering, mon amour

Amortering betyder på vardagsspråk att betala av på sitt lån. Vilket i sin tur betyder att du äger en allt större del av ditt hem. Och det borde vara skäl nog att älska varje amortering. Fördelen med att amortera är ju att kvarvarande lånesumman minskar i förhållande till bostadens värde. Om du i framtiden vill byta till en större bostad kan du använda mellanskillnaden som säkerhet för nästa bostad.

Men är det skillnad på lån och lån? Oscar Taimitarha flaggar för att husbolagslån hör till kategorin lån som du säkert vill överväga noggrant.

– Det kan i många fall vara bättre att lyfta ett lån i eget namn än att ta del av husbolagets lån. Ett personligt lån skräddarsys så att det passar just dig och din familj. Ett husbolagslån anpassas, som en sorts kompromiss, så att det förhoppningsvis ska fungera för majoriteten av husets aktieägare.

Som exempel nämner Taimitarha att husbolagets finansieringsvederlag inte tar paus om du är föräldraledig, men behvovet av en tillfällig amorteringsfri period eller skräddarsydd betalningsplav alltid kan diskuteras med den egna banken. Ur husbolagets synvinkel är det också bra att tillräckligt stor del av aktieägarna betalar bort sina lån så att husbolagets belåningsgrad hålls på en rimlig nivå. Det underlättar för husbolaget att få finansiering för kommande projekt.

”Nu vill jag skruva upp värdet på min bostad!”

För de flesta finländare är hemmet den största enskilda egendomen. Det säger sig självt att det lönar sig att sköta om den. Så bocka av den här listan, framför allt om du är aktieägare i ett husbolag:

1. Renovera och sköt underhållet av ditt hem.
2. Var aktiv och delta i husbolagets möten och beslut.
3. Föreslå renoveringar och förbättringar.
4. De stora besluten fattas av aktieägarna på bolagsstämmorna så håll ögonen öppna efter möteskallelserna.
5. Kom ihåg att löpande underhållsarbeten på längre sikt kostar mindre än stora dyra renoveringar.

”Den nya bostaden är köpt men den gamla är osåld”

Är din gamla bostad relativt lätt att sälja inom rimlig tid till ett rimligt pris? Har du en realistisk plan för försäljningen? Bra, då kan din bank säkert ställa upp med tillfällig finansiering.

Och visst är det möjligt att köpa en bostad trots att din förra inte ännu är såld. Nyckeln till framgång är en realistisk plan och en erfaren mäklare.

– Med en genomtänkt plan på när och hur bostäderna ska säljas brukar finansieringen lösa sig. Ju starkare och mer välskött ekonomi du har, desto bättre låntagare är du. Det är viktigt att alla dina pengar inte går till lånebetalning utan att du även har en buffert ifall något oförutsett händer.

Lägesrapporter från våra mäklare längs kusten

Christoffer von Schantz om huvudstadsregionen:

"I det här marknadsläget med längre försäljningstider rekommenderar jag mina kunder att sälja innan de binder sig till en ny affär. Om de har betalat bort största delen av sitt lån kan ett bulletlån vara ett alternativ. Ett bulletlån betalas tillbaka i sin helhet när den tidigare bostaden är såld. Om kostnaden för den nya bostaden är större än bulletlånet ändras den resterande delen till ett vanligt bostadslån med Euribor-ränta.

En yrkeskunnig och pålitlig fastighetsmäklare ger en korrekt och realistisk värdering av en bostad. Det minskar risken för att intresserade köpare skräms bort. Så kom ihåg: Rätt prissättning och en pålitlig fastighetsmäklare utgör grunden för varje lyckad bostadsaffär. Ta alltid kontakt med din bank i god tid om du överväger ett bostadsbyte. Om din drömbostad plötsligt dyker upp är det skönt att vara beredd och kunna fatta snabba beslut."

Anders Lundström om Ingånejden:

"Intresset för fritidsboenden har vaknat och förfrågan är stor. Mindre bostäder som höghusbostäder och radhus går också väl åt. De flesta av mina kunder har förberett sin finansiering väl, så vi har inte behövt vänta på lånelöften.

Det är också bra att förbereda sig på att det kan vara lite svårare att få finansiering för äldre hus, eller hus som behöver mer underhåll. Och mitt ständiga mantra: Ta väl hand om ditt hem. Det är den bästa investeringen du kan göra med tanke på framtida försäljning. När både bostaden och gården omkring är välskött brukar försäljningen gå smidigt och priset blir ofta det bästa tänkbara."

Minna Lehto om Åboregionen:

"I Åboregionen har stugsäsongen kommit i gång med full fart och i synnerhet välutrustade fritidsboenden går åt. Ju fler bekvämligheter en stuga har, desto mer eftertraktad är den. Dessutom går lättskötta stugor alltid bättre åt.

Folks livssituationer förändras hela tiden så det finns alltid en marknad för både nya hem och fritidsställen."

Mikael Strömfors om Borgånejden:

"Här är vår- och sommarsäsongen i gång och intresset för sommarstugor ökar. Den som funderar på att köpa en sommarstuga ska vara på alerten. Strandfastigheter är populära och efterfrågan är för tillfället större än utbudet.

Också familjebostäder har stor efterfrågan i och med att livssituationer förändras. Angående lånefrågor ska vi komma ihåg att läget är en viktig faktor. Också om det är lite svårare att få lån för bostäder som kräver större reparationer så mister inte ett vackert 1700-talshus i Gamla stan sitt värde trots att det behöver renoveras."

Stig-Göran Björkman om Jakobstadsregionen:

"Villasäsongen har vaknat. I synnerhet vad gäller villor och stugor lönar det sig att komma på plats och uppleva stället och känslan, då vet du om det är rätt och du kan fatta ditt köpbeslut. Bekvämligheter är alltid önskade: rinnande vatten, el och bra bilväg är stora plus.

Vad gäller låneärenden är det bra att förstå att det kan ta en tid att få sitt lånelöfte, så ta kontakt med din bank i tid. I synnerhet när flera är intresserade av samma ställe, är det bra att ha finanseringen ordnad när du börjar kika på marknaden."

Ett eget hem – ett av livets största beslut

Allt som gäller ditt hem, alla beslut och allt ansvar är stora och viktiga saker. Men du behöver inte fundera ensam på allt när du överväger att köpa eller sälja en bostad. På Aktia Fastighetsförmedling och Aktia Bank får du hjälp av duktiga yrkesmänniskor som kan ge dig råd och tips.

• Alla mäklare på Aktia Fastighetsförmedling hittar du här
• När det är dags att lyfta bostadslån eller konkurrensutsätta lånen kan det samtidigt vara läge att fundera på sin ekonomi på en bredare plan. Att byta bank är inga problem, men kan i framtiden inverka positivt på ditt ekonomiska läge. Vill du utveckla och säkra din förmögenhet lönar det sig att välja en bank som gör det möjligt. Läs mer på Aktia Bank här.

Beviljande av lån förutsätter alltid ett godkänt kreditbeslut. Lånet beviljas av Aktia Bank Abp, Arkadiagatan 4–6, 00101, hemort Helsingfors, FO-nummer 2181702-8.