Aktia LKV:s ordbok för fastighetsbranchen

När du går igenom försäljningsannonser eller diskuterar med din fastighetsmäklare kan du stöta på svåra ord eller fraser, vars betydelse kan vara oklar. I detta inlägg går vi igenom dessa ord som nu och då orsakar oklarheter. 

Aktie
En aktie är som ett delägarskap i ett företag eller bolag. När du äger en aktie i ett husbolag, innebär det att du äger en liten del av husbolaget. Detta ägande ger dig vissa rättigheter och skyldigheter enligt lag och husbolagetsregler. Och ibland får du ett aktiebevis som ett kvitto på att du äger den där lilla delen av husbolaget.

Aktieägarförteckningarna
Handeln med aktielägenheter övergår till ett nytt elektroniskt system. Aktieägarförteckningarna i pappersform kommer att avvecklas i samband med att uppgifterna om ägaren till en bostadsaktie förs in i det bostadsdatasystem som upprätthålls av lantmäteriet. Den nya ägaren måste anmäla ägarbyte, beroende på om bostadsaktiebolagets aktiebrev har överförts till det elektroniska bostadsdatasystemet och om bostadsaktien redan har ett elektronisk aktieägarförteckning.

AFM
Fastighetsförmedlingsbranschen har examen för förmedlare. De som förmedlar fastigheter kan efter godkänt prov använda titeln AFM.

Behandlingslån

Långvarigt lån som används för att finansiera reparationer och underhållsprojekt i husbolaget.

Bolagsordning
Enligt lagen om bostadsaktiebolag är det ett krav att det finns stadgar för bostadsaktiebolaget. Lagstiftningen reglerar minimikraven för innehållet i stadgarna för bostadsaktiebolag. I bolagsordningen finns information om var byggnaderna ligger, aktiernas nummer, bostads storlek och vånings nummer, användningsändamål för lägenheterna samt grunderna för hur vederlagen fastställs.

Bolagsvederlag
Bolagsvederlaget = Skötselvederlag + finansieringsvederlag. Bolagsvederlaget beräknas enligt de kriterier som står att läsa i bolagsordningen  och är avsedd att täcka bolagets löpande kostnader.

Bokningsavgift
Bokningsavgift betalas för att reservera en bostad som förhandsmarknadsförs. Bokningsavgiften är inte bindande och återbetalas helt om köparen avbokar sin reservation. Bokningsavgiften ålägger inte heller byggaren att bygga objektet under förhandsmarknadsfasen. Om försäljningen genomförs räknas bokningsavgiften fullt ut som en del av den betalda köpesumman.

Bostadsaktie
I ett bostadsaktiebolag äger bolaget byggnaden med alla dess lägenheter och övriga utrymmen. Varje aktie i ett bostadsaktiebolag ger ensam eller tillsammans med andra aktier rätt att besitta en lägenhet eller annan del av en byggnad eller fastighet som ägs av bolaget och som anges i bolagsordningen. Det kan vara fråga om bostadslägenheter, affärslokaler eller t.ex. lager och garage. Ett bostadsaktiebolag är lös egendom och dess verksamhet regleras av bostadsaktiebolagslagen.

Bostadsaktiebolag
I ett aktiebolag borde minst hälften av golvytan vara bostäder. 

DIAS

Dias är en digitalt genomförd bostadsaffär där identifikation och underskrift görs via nätbank.

Dolt fel
Ett dolt fel är en felaktighet som en skada i en bostad eller i en bostad som varken köparen eller säljaren har känt till.

Energicertifikat
Ett energiintyg för bostad är ett dokument som visar bostadens energiprestanda. Detta inkluderar information om bostadens energiförbrukning och hur miljövänlig den är. Syftet med energiintyget är att ge köpare eller hyresgäster information om hur energieffektiv bostaden är och att hjälpa dem att göra mer informerade beslut när de väljer en bostad. Energiintyg utfärdas vanligtvis av certifierade energiexperter som genomför en inspektion av bostaden och gör en bedömning av dess energiprestanda. Energiintyget är obligatoriskt vid försäljning eller uthyrning av bostad och hus och kan också krävas för att få vissa typer av statliga bidrag för energieffektivisering av bostäder.

Ekonomiskt fel
Ett ekonomisk fel belastar köpet när säljaren antingen har underlåtit att lämna information eller har lämnat felaktig eller vilseledande information om de ekonomiska förpliktelser som hör till bostaden eller bolaget. Den vanligaste typen av ekonomisk fel är när bostadsbolaget befinner sig i en sämre ekonomisk situation än vad köparen har informerats om, den andel av lånet som hänför sig till bostaden är större än vad som har angivits eller felaktig information som har lämnats om avgiften.

Försäljningspris
Försäljningspris + skuldandel. Utöver försäljningspriset tillkommer den eventuella skuldandelen i bolaget (som vanligtvis uppstår från renoveringar i bostadsaktiebolaget). Det skuldfria priset visar det totala priset köparen kommer att betala för lägenheten.

Fastighetsmäklare
Endast en person som tagit mäklarexamen får använda titeln mäklare, AFM.

Gravationsbevis
I ett gravationsbevis framgår de inteckningar som är registrerade i inteckningsregistret. Där framgår även särskillda rättigheterna som har registrerats och eventuella påminnelser (t.ex. utmätningar) som gäller fastigheten. Dessutom innehåller ett gravationsbevis grunduppgifter om registerenheten, som fastighetens identifikationsnummer, registreringsdatum och storlek.

Stambyte
Rörsanering, VVS - värme, ventiltion och sanitetsrenovering.

Informationsskyldighet
Detta är en skyldighet som åläggs säljaren vid köp av bostad eller fastighet och baserar sig på antagandet att säljaren har bättre förutsättningar att känna till försäljningsobjektet, dess användning och gängse värde.

Inlösenklausul

Om bolagsordningen för ett bostadsaktiebolag innehåller en inlösenklausul, har de gamla aktieägarna eller bolaget rätt att lösa in aktierna i fråga om de har sålts till en tredje part. Villkoren för inlösen är desamma som för den ursprungliga transaktionen och inlösen måste ske i enlighet med bolagsordningen och/eller lagen.

Kapitalvederlag
Kapitalvederlag är det samma som finansieringsvederlag. En bostadsaktiesskuldandel kan avkortas genom ett månatligt kapitlvederlag.

Kvotdel av fastighet
Kvotdel: Den relativa andelen (som t.ex. 1/3) av en fastighet eller bostadsaktie.

Anbud
När du vill köpa en bostad eller en fastighet ger du ett anbud. I anbudet noteras alla villkor som rör affären, såsom pris, datum för tillträde, avgifter, lånevillkor.

Köpuppdrag
I ett köpuppdrag ger den som vill alita en fastighetsmäklare att hitta sin drömbostad.

Marknadsvärde
Det sannolika pris man får för ett visst försäljningobjekt. Det sannolika priset tar man fram genom att jämfra tidigare motsvarande försäljningsobjekt vid en viss tidpunkt.

Outbrutet område
En avgränsad del av en fastighet som inte har separerats genom lantmäteriförrättning till en självständig enhet.

Pantbrev
Pantbrev är ett intyg som utfärdats till fastighetsägaren om en fastställd summa pengar som är pantbelånad på fastigheten. Att få ett pantbrev innebär inte att man erhåller panträtt till fastigheten, utan för att erhålla panträtt krävs pantsättning.

Plan för kommande underhåll
En så kallad fem års plan för husbolaget. I redogörelsen för underhållsbehoven måste åtminstone de reparationsbehov registreras som har en väsentlig inverkan på användningen av bostadsaktiebolagets lägenheter, vederlagen. Varje renovering beslutas separat.

VVS - sanering 

Förkortningen kommer från orden värme, vatten och sanitet. Det här kallas också ofta för stambyte och innebär att man förnyar bruksvatten, avloppsstammarna, våtutrymmena samt elstigarna. 

Reparationsvederlag
Ett vederlag som liknar kapitalvederlaget genom vilken bostadsaktiebolaget kan samla in medel i förväg av aktieägarna för en planerad större, kommande renovering.  

RS-Systemet
RS-systemet har utvecklats av bankerna som en säkerhetsåtgärd för dem som ingår ett bindande avtal om köp av en bostad under byggfasen. RS-systemet skyddar bostadsköparen genom att tvinga byggaren att ställa vissa säkerheter, vilket möjliggör konstruktionen av bostadshuset också om byggaren t.ex. inte skulle kunna färdigställa byggnaden. 

Skuldfritt pris
Ett begärt pris för objektet som inkluderar både köpesumman och eventuell låneskuld som är kopplad till försäljningsobjektet.

Standardersättning
Standardersättning är en sanktion som ges som en säkerhet för ett anbud. Om köparen eller säljaren drar tillbaka ett redan gjort anbud, betalar den part som bryter avtalet en standardersättning. Denna kallades tidigare för avtalsvite. Standardersättningens maximibelopp är 4% av den skuldfria köpesumman.  

Strandplan
Strandplan är en detaljplan som reglerar var fritidsbostäder får byggas på strandområden. 

Säkerhetsdokument
Säkerhetsdokumenten är relaterade till det skydd som krävs då bostäder säljs vid byggnadsskedet. I allmänhet är det den grundande delägarens skyldighet, enligt lagen om bostadsköp, att se till att vissa handlingar som rör bolaget, dess ekonomiplan och byggnads- eller saneringsprojekt lämnas över till en så kallad RS-bank eller en regionförvaltningsveerket. Det här enligt lagen om bostadsköp. Säkerhetsdokumenten är uppräknade i statsrådets förordning om säkerhetsdokument vid bostadsköp.

Skötselvederlag
skötselvederlaget är det vederlag som husbolaget driver in av aktieägarna och används för att täcka byggnadens underhåll, små oväntade reparationer och löpande utgifter. Den ordinariebolagsstämman fattar årligen beslut om skötselvederlagetsstorlek. Skötsevedelaget är en del av bolagsvederlaget.  

Utredningsplikt
I en bostadsaffär är det säljarens skyldighet att ta reda på allt som rör objektet som hen själv inte vet, men som kan antas påverka affären. Skyldigheten att ta reda på information är omfattande och omfattar inte bara bostaden som är föremål för försäljningen utan också faktorer som påverkar dess användning och värde. Köparen är inte skyldig att kontrollera om informationen som säljaren är korrekt. Köparen är inte heller skyldig att undersöka sådant som kräver särskilda tekniska åtgärder eller annat som avviker från en vanliga inspektion.

Verksamhetsberättelse
I verksamhetsberättelsen ger den bokföringspliktige information om viktiga faktorer, i hur verksamheten har utvecklats.

Årsgranskning
Enligt bostadsaktiebolagslagen måste säljaren vid försäljning av en ny bostad organisera en årsgranskning för att i syfte gå igenom eventuella fel i bostaden och andra delar av fastigheten. Årsgranskningen ska verkställas tidigast 12 månader och senast 15 månader efter att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden eller de nybyggda bostäderna för inflyttning.

Överlåtelseskatt
En skatt som betalas i samband med en fastighets- eller bostadsaffär. Överlåtelseskatten var känd som stämpelskatt fram till 1997. Skatten är 2% av den skuldfria priset för aktier i ett bostadsaktiebolag och 4% av köpesumman för fastigheter. Köpare av första bostad har inte behöver betala överlåtelseskatt. Obesrvera att detta ändrar från och med år 2024.